法院判决：在规定时间内支付拒交的物业费及违约金

赵银熙 陈慧芳 张倏越

在居民小区，业主与物业公司的矛盾时有发生，其中最为突出的普遍矛盾就是业主拒交物业管理等相关费用。业主拒交的主要理由则是物业公司服务不周到、安全管理不到位等。

近日，绵阳市游仙区居民刘先生就遇到了这样的问题。尽管在案件审理过程中，刘先生列举出了小区物业公司在管理与服务中的“五大罪状”，但最终还是以败诉收场。法院判决被告刘先生在规定时间内，支付物业公司物业费、清运费以及违约金3431元。

　■ 业主拖欠物业费成被告

刘先生于2015年10月入住绵阳市游仙区滨江东路某小区，自2016年10月至2018年6月期间，拖欠了21个月物业费、垃圾清运费共计3274元。该小区物管几经催收无果，一纸诉状将刘先生起诉到绵阳市游仙区法院，请求判令刘先生支付相关款项并承担违约金。

面对物业公司的诉求，刘先生则表示，自己拒交物业管理费，原因是小区物业在管理上存在诸多问题所导致。

刘先生列举出了小区物业管理的“五大罪状”：小区电梯内、楼道间等区域内贴满了各种小广告，物业公司此举从未召集小区业主商议，这些广告费的用途也没有对业主进行公示；小区公共绿化带及消防通道长期停满车辆，且对外来车辆收取一次两元不限停车时长的费用，此行为在造成安全隐患的同时，也损害了小区业主权益；自己的房屋在装修期间被盗价值2000元的装修建材，却被物业告知小区内监控被损坏，最终只能自行承担损失；曾发生两次楼上装修时屋顶掉落东西，导致自己户外雨棚玻璃被砸碎，物业没有采取任何有效措施；联系物业处理房屋漏水问题时，未能到场履行处理职责，最终不了了之。

　■ 法院判决被告支付欠费

绵阳市游仙区法院开庭审理此案时认为，本案争议焦点在于：被告刘先生抗辩的几大理由能否作为拒交物业费的理由？

结合本案证据，法院作出如下分析：刘先生家中被盗系他人犯罪行为所致，物业虽对监控设备有管理责任，但不能成为拒交物业费的理由；楼上装修时掉落物导致刘先生家雨棚损坏，涉及他人侵权，应向相关住户主张赔偿；根据小区房产公司与刘先生签订的商品房买卖合同，房屋渗水可能涉及房屋质量问题，应向合同相对方主张；关于公共区域的问题，物业公司认为仅用临时抓拍的照片，不能完全反映原告对小区管理不到位。

法院认为，被告刘先生的抗辩均不能构成拒交物业费的合理合法理由。原告作为小区的物业管理企业，已对小区提供了相应的物业管理服务，且向被告刘先生以书面张贴的方式予以催收，被告刘先生应按合同约定的标准，支付拒交的21个月物业费和垃圾清运费共计3274元。关于违约金方面，刘先生未按期支付物业费已构成违约，应依照合同双方约定违约金计算标准予以支付。

综上，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，法院最终判决被告刘先生在规定时间内，向原告物业公司支付物业费3148元、垃圾清运费126元、违约金157元，合计3431元。

法官说法：

此案承办法官说，在业主拖欠物业费导致成为被告的案件中，很少有业主胜诉。成立居民小区业主委员会是当务之急，由业委会来监督物业的管理与服务工作，并为业主争得应有的利益。如物业服务确实问题很大，业委会可组织业主解聘物业服务企业。同时，业主平时应注重收集物业服务不达标的证据，及时向业主委员会或物业反映。另外，业主自身也应注意履行合同约定义务，按时缴纳物业费，不能随意以物业服务不到位或履职不力为由拒交物业费。

物业服务企业在管理与服务中，应充分履行好职能职责，对业主反映的问题应及时解决。物业收费服务标准，应向业主公告公示，做到有据合法，公正阳光。此外，相关主管部门要定期检查物业服务企业的工作，对业主与物管双方存在的矛盾纠纷，要会同有关职能部门和社会力量，运用大调解的方式，在诉讼前做好调处化解工作。